Arrêt du 10 novembre 2004 Commentaire d'arrêt by Ansha

Arrêt du 10 novembre 2004
Commentaire de l'arrêt de la 3ème chambre civile du 10 novembre 2004, qui traite de l'état d'habitabilité d'un logement lorsqu'il est délivré au locataire par le propriétaire.
№ 7014 | 2,395 mots | 0 sources | 2008
Publié le juil. 06, 2008 in Droit , Questions Sociales
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Résumé:

Le cas soumis à l'arrêt de la troisième chambre civile du 10 novembre 2004, s'inscrit dans le champ d'application de la loi régissant les rapports locatifs entre le bailleur et le preneur d’un immeuble à usage d’habitation non meublé.
Dans cet arrêt du 10 novembre 2004 de la troisième chambre civile de la Cour de Cassation, les juges visent l'article 6 a) de loi du 6 juillet 1989 qui dispose que « le bailleur est obligé [...] de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées. »

I/ L'aménagement contractuel de l'obligation de délivrance
A. Un champ d'application réduit
B. L'exigence d'une preuve de l'existence d'un accord intervenu entre les parties

II/ Les effets de la clause travaux sur le régime du bail
A. Une limitation des obligations du bailleur et de son preneur
B. L'inopposabilité de l'exception d'inexécution

Extrait du document:

La limitation des obligations du bailleur et de son preneur est une des caractéristiques majeures de la « clause-travaux ». Le présent arrêt énonce que « les locaux n'ont pas été mis à disposition en bon état d'usage ». Dans le droit commun du bail, le bailleur « est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et s’il s’agit de son habitation principale un logement décent. » Cette obligation de délivrance de la chose en bon état est d’ordre public, c'est un principe dégagé par la troisième chambre civile de la Cour de Cassation, la 5 juin 2002. Elle est d'ailleurs réaffirmée dans la loi du 6 juillet 1989 spécifique aux baux d’immeubles à usage d’habitation. Cependant, la loi de 1989 prévoit un aménagement à cette obligation fondamentale. Cependant l’article 6 a) de la loi du 6 juillet 1989, apporte un assouplissement important à l’obligation de délivrance du bailleur en autorisant les clauses travaux. Mais ces travaux ne peuvent être que des travaux d’entretiens ou de réparations et non des travaux de mise aux normes, la chose devant répondre aux normes minimales de confort et d’habitabilité, qui dépendent exclusivement du bailleur et qu’une clause travaux ne peut écarter.
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