Arrêt rendu le 23 septembre 2009 Commentaire d'arrêt

Arrêt rendu le 23 septembre 2009
Commentaire d'arrêt rendu le 23 septembre 2009 par la 3ème chambre de la Cour de Cassation concernant la lutte entre le pacte de préférence et le droit de propriété.
№ 26730 | 3,560 mots | 0 sources | 2011 | FR
Publié le oct. 30, 2011 in Droit
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Résumé:

Dans cet arrêt, il s'agit de la lutte entre le pacte de préférence et le droit de propriété ou, plus métaphoriquement, le combat entre David et Goliath. Dans un acte notarié du 23 mai 2003, la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle a vendu un terrain à M. X et Mme. Y à un tarif de 42 685 euros. Dans l'acte de vente, les parties se sont entendues sur une clause intitulée «  conditions particulières imposées par la commune – Pacte de préférence » qui prévoyait, pendant un délai de vingt ans, qu'avant toute revente à un tiers, le rachat du terrain devait être proposé à la commune. La clause prévoyait que le prix de revente ne devait pas être supérieur au prix d'achat réactualisé en fonction de la variation de l'indice INSEE du cout de la construction, en clair, exempt de tout bénéfices. Cependant, trois ans après l'achat, M. X et Mme. Y décide de vendre leur terrain pour 120 000 euros à un tiers. La commune fait alors savoir qu'elle entend exercer son droit de priorité en vertu des stipulations de la clause de l'acte de vente du 23 mai 2003. M. X et Mme. Y ont décidé d'assigner la commune pour faire annuler la clause instituant un droit de priorité. M. X et M. Y, les acheteurs-vendeurs, font grief à l'arrêt au motif que le pacte de préférence qui impose au promettant, au cas où il déciderait, d'aliéner le bien, de donner préférence au bénéficiaire du pacte, à un prix prédéterminé dans le contrat, constituerait une atteinte au droit de propriété lorsque la durée de cet engagement est de vingt ans. Les demandeurs au pourvoi estiment qu'à ce titre la Cour d'appel de Pau a violé l'article 544 du code civil dans son arrêt en date du 24 avril 2008. Un pacte de préférence conclu sous forme de clause, obligeant pour une durée de vingt ans l'acheteur initial, à proposer en priorité le bien acheté en cas de revente de celui-ci au vendeur initial à un prix prédéterminé, est-il, au regard de l'article 544 du code civil, une atteinte au droit de propriété justifiant l'annulation de la clause ?
Les juges du droit, pour justifier de la validité de la clause relative au pacte de préférence, ont d'abord réaffirmés que le pacte de préférence n'était pas soumis à des conditions de prix et de durée (I) avant d'analyser le pacte de préférence comme la contrepartie de la vente initiale n'altère en rien le droit de propriété (II).

Extrait du document:

La détermination du prix n'est pas essentielle dans le cadre d'un pacte de préférence. Il peut aussi bien être prédéterminé, prédéterminable ou bien ne pas être déterminé du tout. En effet, cette caractéristique est tout à fait logique au regard des caractéristiques du pacte de préférence. Effectivement, le pacte de préférence est l'acte par lequel une personne s'engage envers une autre qui accepte ce pacte, à ne pas conclure avec un tiers un contrat déterminé avant de lui en avoir proposé la conclusion aux mêmes conditions, il n'est pas question de contrat préparatoire. A la différence de la promesse unilatérale de vente, le pacte de préférence est seulement la priorité attribuée au bénéficiaire du pacte d'être consulté en cas de vente par le vendeur. Il n'est en rien contestable que dans le cadre d'une simple hypothèse l'un des éléments caractéristique de la vente soit requis. En l'espèce, le prix prédéterminé au sein de la clause n'aurait pas pu être discuté. D'ailleurs, le demandeur au pourvoi ne le conteste pas. Pour être clair, la commune était obligée de fixer un prix car si, elle ne fixait pas de prix, le vendeur aurait pu décidé de fixer le prix qu'il voulait et ainsi remettre en cause l'opération de la commune.
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