Le prix de vente DVF est le prix inscrit dans l’acte notarié : net vendeur, hors frais de notaire et hors honoraires d’agence, pour toutes les ventes des 5 dernières années hors Alsace-Moselle et Mayotte. La mise à jour du 12 octobre 2026 couvre les actes signés jusqu’au 30 juin 2026. Brut, ce chiffre trompe pourtant une fois sur trois : nous décortiquons ici un quartier de 10 ventes, avec les 3 mutations à écarter et le calcul de médiane qu’un marchand de biens pose avant toute offre.
DVF prix de vente : que contient exactement le chiffre affiché ?
DVF (Demandes de valeurs foncières) est produite par la DGFiP et diffusée en open data depuis le 24 avril 2019, en application de la loi ESSOC du 10 août 2018 (article L. 112 A du Livre des procédures fiscales) et du décret n° 2018-1350 du 28 décembre 2018.
La « valeur foncière » affichée est le prix net vendeur. Elle inclut la TVA pour une vente en VEFA, mais exclut le mobilier déclaré à part, les droits de mutation (7 à 8 % dans l’ancien) et les honoraires d’agence. La surface est la surface réelle bâtie déclarée à l’administration fiscale, pas la surface Carrez : l’écart atteint 10 % sur une maison avec combles. Ni étage, ni état, ni DPE, ni nom des parties : l’article R. 112 A-3 du LPF interdit de ré-identifier vendeur ou acheteur.
Ventes, VEFA, adjudications et échanges sont recensés ; donations, successions, Bas-Rhin, Haut-Rhin, Moselle (Livre foncier) et Mayotte en sont absents.
Plusieurs sites affirment que le prix DVF intègre les honoraires d’agence à charge du vendeur. La FAQ officielle d’Etalab dit l’inverse : prix net vendeur, sans frais d’agence ni de notaire. Pour comparer une annonce « FAI » à DVF, retirez d’abord 4 à 6 % d’honoraires, sinon vous surestimez l’écart avec le marché.
Où consulter les ventes d’un quartier : les 4 accès officiels
Quatre interfaces publiques exploitent la même base, avec une finesse de recherche et d’export différente.
Accès
Recherche
Ce qu’il apporte
Limite
explore.data.gouv.fr/fr/immobilier (BETA)
Département, commune, section, parcelle
Carte colorée par prix au m² (de moins de 200 € à plus de 9 000 €), médiane, évolution, distribution
Graphiques masqués si trop peu de ventes
app.dvf.etalab.gouv.fr
Commune, section, parcelle
Liste des mutations par parcelle bleue
Remplacée progressivement par l’explorateur
Fichier brut data.gouv.fr
Par millésime, France entière
Toutes les lignes, format .txt séparé par « | »
1 ligne par lot : regroupement manuel
DVF géolocalisées (Etalab)
Par département ou commune
CSV UTF-8 normalisé, coordonnées, id_mutation
Traitement en tableur ou script
À l’échelle nationale, l’explorateur (données d’avril 2026) recense 4 492 541 ventes et une médiane de 2 576 €/m² : 3 342 €/m² pour les appartements, 2 122 €/m² pour les maisons, 1 473 €/m² pour les locaux commerciaux. La capture ci-dessus montre la vue d’un quartier, parcelle par parcelle.
La fiche officielle du jeu DVF sur data.gouv.fr fixe le calendrier : fin avril pour les actes jusqu’au 31 décembre N-1, fin octobre pour ceux jusqu’au 30 juin N. Chaque mise à jour remplace tous les fichiers et complète les années antérieures. Une vente absente de la carte figure souvent dans le fichier brut : jointure cadastrale ratée ou sections renumérotées d’une commune nouvelle.
Les ventes à écarter avant tout calcul de prix au m²
Un pro nettoie la liste avant de diviser quoi que ce soit : dans un quartier courant, une mutation sur trois fausse le prix au m².
Ventes multi-lots et dépendances
Une vente occupe plusieurs lignes, une par lot ou par parcelle, avec la même date et la même valeur foncière répétée. Le seul semestre 1 de 2026 compte 1 697 942 lignes pour 604 801 mutations, soit 2,8 lignes par vente. Diviser le prix global par la surface d’un seul lot gonfle le résultat : 240 000 € pour 60 m² avec un parking de 20 000 € donnent 3 667 €/m², pas 4 000 €/m². Un immeuble vendu en bloc ou deux appartements dans le même acte sortent du calcul.
VEFA et ventes hors marché
Le neuf en VEFA se vend 15 à 20 % au-dessus de l’ancien et se compare entre programmes neufs uniquement. Les ventes entre proches, en viager, d’un logement occupé ou à rénover entièrement affichent des décotes de 20 à 40 %. Un prix au m² inférieur de plus de 30 % à la médiane signale l’un de ces cas.
Maisons : le terrain est dans le prix
La valeur foncière d’une maison inclut le terrain, sans aucune ventilation entre bâti et parcelle. Ne comparez que des maisons à surface de terrain proche, en affichant la contenance de chaque parcelle, et à surface bâtie à ± 30 %.
Calculer le prix au m² d’un quartier : cas chiffré sur 10 ventes
Voici 10 mutations d’appartements T2-T3 relevées dans une même section cadastrale entre mars 2025 et juin 2026.
Date
Valeur foncière
Surface
€/m² brut
Décision
03/2025
182 000 €
48 m²
3 792
Gardée
05/2025
229 000 €
62 m²
3 694
Gardée
06/2025
214 000 €
55 m² + parking
3 891
Corrigée : − 15 000 € → 3 618
09/2025
98 000 €
41 m²
2 390
Écartée (− 36 %, hors marché)
11/2025
252 000 €
70 m²
3 600
Gardée
01/2026
268 000 €
58 m²
4 621
Écartée (VEFA)
02/2026
171 000 €
45 m²
3 800
Gardée
04/2026
241 000 €
66 m²
3 652
Gardée
05/2026
390 000 €
52 + 47 m²
3 939
Écartée (2 lots, 1 acte)
06/2026
186 000 €
50 m²
3 720
Gardée
Brut, la moyenne ressort à 3 710 €/m² et la médiane à 3 756 €/m². Après nettoyage, 7 ventes restent : médiane de 3 694 €/m², premier quartile à 3 618 €/m², troisième quartile à 3 792 €/m². L’écart interquartile représente 4,7 % de la médiane : le secteur est homogène et le chiffre est exploitable. Sur un 55 m², la différence entre médiane brute et nettoyée vaut 3 410 €, soit la marge de négociation d’une offre serrée.
Notre conseil : ne retenez jamais une médiane bâtie sur moins de 7 comparables nettoyés, même type, surface à ± 30 %, actes de moins de 24 mois. Si l’écart interquartile dépasse 20 % de la médiane, la section mélange deux marchés : redécoupez par rue ou par époque de construction.
Pourquoi le prix DVF a-t-il 6 mois de retard sur le marché ?
La date DVF est celle de l’acte authentique. Le prix a été négocié au compromis, 2 à 4 mois plus tôt, et la vente apparaît 4 à 10 mois après la signature. La vente la plus récente consultable en octobre 2026 reflète donc un accord passé au début de 2026. Sur un marché qui bouge de 3 % par an, ce retard pèse 1 à 2 % : vérifiez la tendance sur la courbe d’évolution de l’explorateur.
DVF dit ce qui s’est vendu, jamais ce qui est à vendre aujourd’hui. Le marchand de biens confronte donc la médiane nettoyée aux annonces en cours, ramenées au net vendeur. À la main, ce rapprochement prend une heure par secteur ; un outil qui croise les annonces et les ventes DVF l’automatise sur plus de 30 sources (portails, sites d’agences, ventes notariales, enchères judiciaires). Il signale les biens affichés sous les prix signés, simule les travaux, lit le marché locatif et estime l’état du bien d’après les photos.
Une erreur dans une ligne DVF se signale à [email protected]. Avant toute offre, la check-list tient en une ligne : ventes du même type, multi-lots retirés, VEFA séparée, hors-marché exclus, 7 comparables minimum, écart interquartile sous 20 %, annonce ramenée au net vendeur.
